Услуги

Технологии рынка: налоговая загадка

Комментарии: Людмилы Самсоновой, Генерального директора «Фактор Групп»
Михаила Стаканова, Управляющего партнера «Фактор Групп»
Опубликовано в газете «Ведомости. Недвижимость».

В 2013 г. в России появится налог на недвижимость. Его обещают взимать от рыночной стоимости объектов. Однако эксперты уверены, что оценить недвижимость по рыночным меркам будет невозможно.

Вот уже полгода федеральные чиновники всерьез обсуждают порядок введения налога на недвижимость, который должен прийти на смену налогам на землю и на имущество. Случиться это должно в 2013 г. Планируется, что с этого времени налог на недвижимость будет исчисляться от ее рыночной стоимости, ставка налога ориентировочно составит 0,1% от цены объекта, а с квартиры площадью до 55 кв. м и участка в 6 соток налог не будет взиматься вовсе.

Мимо рынка

«Когда я работала в налоговой инспекции, нам приходилось рассылать квитанции на уплату налога на имущество и землю, размер которого был меньше стоимости бумаги и расходов на рассылку этих бланков», — вспоминает Людмила Самсонова, генеральный директор «Фактор Групп» . Подход к налогообложению жилья в России уже давно стал анахронизмом, считает она. Собственники престижных сталинок в центре столицы платят налог в сотни рублей, а владельцы квартир в типовых новостройках где-нибудь в Солнцеве или Кузьминках — от 2000 руб. и выше. А все потому, что налог рассчитывается исходя из оценки квартир, проведенной бюро технической инвентаризации (БТИ). Оно в первую очередь учитывает износ дома, а не его качество и местоположение. В старом доме квартиры, по логике БТИ, дешевле, чем в новом, значит, и налоги на них ниже.
Налоговая реформа должна это противоречие устранить, для чего правительство в течение двух лет намерено провести массовую оценку жилья во всей стране. Минэкономразвития уже разработало критерии оценки: она должна отталкиваться от сложившегося уровня рыночных цен в регионе. Метод оценки — один из трех: затратный, сравнительный или доходный. «Затратный подход более применим при строительстве нового жилья в новом микрорайоне. Доходный применяется для расчета цены недвижимости, сдаваемой в аренду: доходные дома, курортная недвижимость. Наиболее предпочтительным был бы сравнительный подход», — считает Ян Гританс, гендиректор аудиторской фирмы «МЭФ-аудит».

Сейчас при оценке стоимости жилья в Москве сравнительным методом оценочные компании используют базу предложений, которая состоит из объявлений о продаже жилья в газетах, на сайтах, а также данных риэлторских агентств. Александр Федоров, директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО центр», считает, что при массовой оценке скорее всего будут использоваться данные аналитиков рынка: «Это проще и быстрее, есть индексы цен по разным районам, от них и будут отталкиваться, применяя коэффициент в зависимости от типа дома, удаленности от метро, этажа и прочих критериев».

Вот тут-то и начинается самое сложное. «Рыночная цена — это цена, которая сложилась в данном месте в данное время на данный объект при данном соотношении спроса и предложения. А соотношение спроса и предложения — величина изменяющаяся», — говорит Георгий Дзагуров, гендиректор компании Penny Lane Realty. Кроме того, массовая оценка, уточняет Федоров, подразумевает погрешность, которая может составлять до 20%. В первую очередь могут недооценить элитное жилье. «Средняя стоимость 1 кв. м в Москве составляет $4500, но есть и $8000, а есть и $20 000. Элитных квартир на рынке значительно меньше. Учесть их при массовой оценке сложно», — объясняет Федоров.

Людмила Самсонова согласна, что элитное жилье будет действительно оценено ниже рынка. Если взять реальные цены, то налог будет астрономический. «Самим депутатам, как владельцам дорогого жилья, это будет невыгодно», — полагает она.

Налог для дачников

Несколько лет назад власти затеяли кадастровую оценку земли. Цель была той же — увеличить собираемость налогов на землю. Но в некоторых регионах оценка была проведена настолько неумело, что кадастровые цены превысили рыночные в разы. В конце прошлого года бизнес-сообщество Омска даже написало в одну из местных газет открытое обращение к властям, в котором жаловалось, что после оценки «стоимость земли под коммерческими объектами (офисы, производство) выросла в 3-12 раз».

«В нашей практике встречались случаи, когда кадастровая стоимость земли была завышена в 30 раз. При оценке земли площадь участка имеет большое значение. И нередки случаи, когда участки большой площади оцениваются по розничным (а не оптовым) ценам», — объясняет Гританс. Отсюда и непомерно высокий налог.

Между тем загородный рынок налоговые изменения коснутся вновь. Ведь налог будет взиматься не только с земли, но и с дачных домов. Правительство уже готовит владельцев дач и коттеджей к предстоящему введению налога. В январе Минэкономразвития предложило принудительно ставить на кадастровый учет недвижимость на дачных участках, которую собственники до сих пор не оформили. По оценке коммуникационной группы «Земер», в Подмосковье 12 000 садовых товариществ, собственники лишь половины из них поставили на учет свою дачную недвижимость.

Неучтенную недвижимость будут оценивать и выписывать собственнику более высокий налог. «Оценка таких домов должна проходить по принципу "не навреди", так как это скорее социальный вопрос», — уверен Андрей Смахталин, заместитель гендиректора ОПИН. Чиновники ведомства признаются, что оценка будет соответствовать инвентаризационной. Значит, едва ли налог на дачные дома вырастет сильно. Рост его почувствуют лишь владельцы домов от 200 кв. м.

0,1% — это немного

Опрошенные «Ведомостями» эксперты не смогли сказать наверняка, ударит ли будущий налог по карманам собственников недвижимости. «Отсутствует единый кадастр недвижимости, а также методика расчета налоговой базы от рыночной стоимости, поэтому произвести хотя бы предварительные расчеты сумм налога невозможно», — считает Самсонова. «Если будут применены налоговые вычеты, то некоторые собственники налог уплачивать не будут», — добавляет Ян Гританс.

Минэкономразвития предлагает установить универсальный вычет в 55 кв. м для жилья и в 6 соток для земли. Хозяева недвижимости такой или меньшей площади будут освобождены от налогов. А если в собственности у них и дом, и земля, то они смогут распределять этот вычет между объектами по желанию.

Самсонова считает, что все будет зависеть от того, как этот вычет будет применяться. Если из расчета 55 кв. м на человека, то тогда семья из трех человек, владеющая квартирой в 150 кв. м, тоже налог платить не будет. «Хотя при налогообложении должны применяться прогрессивные ставки: элитное жилье должно облагаться иначе, чем социальное жилье, но об этом власти ничего не говорят», — разводит руками Самсонова.

Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов предполагает, что власти могут подойти к определению вычета, исходя из социальной нормы жилья на человека. В Москве это 18 кв. м. «Это будет вполне укладываться и в рамки программы доступного жилья. Никто же не говорил, что по ней можно приобрести метров видимо-невидимо. Если в пределах соцнормы, то никакого налога не будет, а если метров сверх нормы, то плати», — рассуждает Бекетов.
Самсонову смущает и земельный вычет: «Под таунхаусами земли меньше 3 соток, она автоматически выпадает из-под налогообложения, а в соседнем поселке у бабушки садовый участок, полученный за взятие Берлина, в 8 соток, так она будет платить налог».

Предполагается, что базовая ставка налога на недвижимость составит 0,1% от ее рыночной стоимости. Для сравнения: по данным «МЭФ-аудита», в Сингапуре собственники жилья, которые в нем проживают, платят 4%. Предельная ставка налога на недвижимость, если она не используется в деятельности, в Австрии составляет 5%, в Германии и США — 1%. 0,1% — это немного и по сравнению с нынешним налогом на землю. Гендиректор компании «Красивая земля» Илья Сапунов отмечает, что сейчас максимальная ставка для земель, занятых жилым фондом, и земель сельхозназначения — 0,3%, прочих — 1,5%.

Прошедшей осенью Минэкономразвития подсчитывало, что при ставке в 0,1% и рыночной оценке собственник 3-комнатной квартиры площадью 75 кв. м в Москве будет платить почти 2500 руб. в год с учетом вычета, а если без него, то 9139 руб. Тогда ведомство было близко к истине. По данным Андрея Бекетова, сейчас 1 кв. м на вторичном рынке жилья в столице предлагается по 157 000 руб. Значит, с 75 кв. м налог в 0,1% составит 11 775 руб., а при вычете в 55 не облагаемых налогом квадратных метров — 3140 руб. Многие владельцы новостроек уже сейчас платят столько. А вот если в собственности еще и загородный дом, сумма будет более значительной. Минэкономразвития налог на частный дом и землю в 10 соток в Подмосковье оценило в 14 274 руб., а с вычетом — в 11 274 руб. в год.

Сейчас за загородный дом площадью 120-150 кв. м владелец минимально платит около 1500 руб. налога в год, за земельный участок — 400-600 руб., подсчитывает Андрей Смахталин. Сегодня налог на землю копеечный, 500-1000 руб. за участок земли — это немного, соглашается гендиректор компании «Гуд вуд» Александр Дубовенко. Но если дом, к примеру, в Одинцовском районе, то суммарный налог уже составляет 7500 руб. в год, добавляет Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Он опасается, что если недвижимость оценят по рыночной стоимости, то налог вырастет в 10-20 раз.

Но его шеф Георгий Дзагуров проблем не видит: «Загородная недвижимость — не самое дешевое удовольствие в силу причин, не связанных с налогообложением. Никто ведь не отказывается от покупки "Мерседеса" S-класса из-за изменения цен на бензин».

Бекетов тоже считает, что львиная доля собственников изменений не почувствует: «Раз